HR 11 december 2020 ECLI:NL:HR:2020:2003
Bij de koop van een woning dient bij de beoordeling van de vraag of de woning aan de koopovereenkomst voldoet (art. 7:17 lid 1 BW) niet alleen acht geslagen te worden op een mogelijke mededelingsplicht van de verkoper, maar dient ook beoordeeld te worden of de woningen de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de kopers van die woning de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen (art. 7:17 lid 2 BW).
Het gaat in dit geschil over de vraag of woningen waarvan de kopers lichtoverlast ervaren van een naastgelegen tennispark aan de koopovereenkomst beantwoorden en of deze lichtoverlast aan normaal gebruik van die woningen in de weg staat.
Feiten en verloop geding in feitelijke instanties
Eisers tot cassatie, verweerders in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep (hierna: de Kopers) hebben in de jaren 2008-2009 met verweerster in cassatie, eiseres in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep (hierna: Heijmans) koop- en aannemingsovereenkomsten gesloten met betrekking tot nog te bouwen woningen. De woningen zijn opgeleverd in mei en juni 2010.
Naast deze woningen ligt een tennispark. In oktober 2010 zijn de zeven banen van het tennispark omgebouwd van gravel naar all weather-banen, waarbij ook de lichtinstallatie van het tennispark is uitgebreid. Naar aanleiding van klachten van de Kopers over lichtoverlast van de tennisbaan, heeft een onderzoeksbureau lichtmetingen uitgevoerd. In het eerste rapport zijn enkele overschrijdingen geconstateerd van de grenswaarden voor lichtoverlast. In het tweede rapport is vastgesteld dat bij het kantelen van enkele van de lampen in enkele lichtmasten, de grenswaarden niet meer zouden worden overschreden.
Bij brief van 25 januari 2011 hebben de Kopers bij Heijmans geklaagd over de in hun visie enorme lichtoverlast, die met name wordt veroorzaakt door de openstelling van de tennisvereniging in het winterseizoen. Tot en met het vorige seizoen was sprake van wintersluiting, welke een belangrijke waarborg was tegen overlast van de tennisbaanverlichting. De Kopers hebben in deze brief Heijmans verzocht hen mede te delen op welk moment en door wie de verantwoordelijken bij Heijmans op de hoogte waren gebracht van het opheffen van de wintersluiting. Heijmans heeft in reactie hierop aangegeven wel op de hoogte te zijn geweest van de winteropenstelling, maar dit nooit als het belangrijkste element te hebben ervaren: het omdraaien van de lichtmasten en beperken van overlast heeft altijd de prioriteit gehad.
Hierop hebben de Kopers Heijmans aansprakelijk gesteld voor hun schade. Deze aansprakelijkheid heeft Heijmans van de hand gewezen, waarna de Kopers een procedure zijn gestart. In deze procedure hebben Kopers een verklaring voor recht gevorderd dat Heijmans aansprakelijk is voor de door Kopers geleden en nog te lijden schade.
De rechtbank heeft de vordering ten aanzien van Heijmans toegewezen. De lichthinder die de Kopers in de winter ondervinden, achtte de rechtbank van zodanige aard dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de Kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. Daarbij heeft de rechtbank meegewogen dat de Kopers mochten verwachten dat zij een woning kochten in een buitenstedelijk en landelijk woongebied.
Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd onder afwijzing van de vorderingen van de Kopers. Hiertoe is het hof eerst ingegaan op het vereiste van conformiteit en ‘normaal gebruik’ van art. 7:17 BW. Daarbij heeft het hof overwogen dat de vraag rijst of Heijmans als verkoper van de woningen de Kopers diende te informeren over de voorgenomen winteropenstelling van het tennispark. Het hof heeft daartoe geoordeeld dat Heijnmans slechts een mededelingsplicht had jegens de Kopers als het voor Heijmans voldoende kenbaar was dat een winteropenstelling voor de kopers van wezenlijk belang was. De Kopers hadden daartoe – kort gezegd – te weinig aangedragen, als gevolg het hof tot de conclusie is gekomen dat op Heijnmans geen verplichting rustte om hen uit eigener beweging te informeren over de beoogde winteropenstelling van het tennispark. Het beroep op non-conformiteit faalde daarmee.
Het geding in cassatie
In het principale beroep klagen de Kopers dat het hof ten onrechte heeft nagelaten te beoordelen of de woningen de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de Kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen.
De Hoge Raad neemt, net als het hof, het hierboven geformuleerde criterium van art. 7:17 lid 2 BW tot uitgangspunt. Toch oordeelt de Hoge Raad dat dit onderdeel van het cassatiemiddel slaagt. Het hof had de stelling van de Kopers dat de woningen niet aan de koopovereenkomst beantwoordde, verworpen op grond van het feit dat Heijnmans geen mededelingsplicht had ten aanzien van de beoogde winteropenstelling, althans dat het op de weg van de Kopers had gelegen naar die winteropenstelling nader onderzoek te doen als deze voor hen van wezenlijk belang was. Daarbij had het hof echter niet kenbaar beoordeeld of de lichtoverlast van zodanige aard is dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de Kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. Nu het hof had nagelaten dit element te beoordelen, slaagt het cassatiemiddel.
Bij het slagen van het principale beroep is de Hoge Raad toegekomen aan de behandeling van het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep. Dit beroep heeft de Hoge Raad echter met toepassing van art. 81 lid 1 RO verworpen.
In lijn met de conclusie van A-G Van Peursem volgt vernietiging van het arrest van het gerechtshof Den Haag en verwijzing van het geding naar het gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing.
