HR 2 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:822
Bij de uitleg van een vaststellingsovereenkomst moet de rechter acht slaan op alle relevante omstandigheden het geval, inclusief omstandigheden rondom een andere, maar aanverwante overeenkomst. Een partij kan de bindende kracht van een bindend advies aantasten als gebondenheid hieraan in verband met inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dat kan bijvoorbeeld bij een schending van hoor en wederhoor het geval zijn.
Achtergrond van de zaak
Eiser tot cassatie is een verhuurder van bedrijfsruimte. Hij sloot op 10 december 2010 een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte met verweerster in cassatie, de huurster. De huurovereenkomst is aangegaan tot en met 31 december 2019.
Begin 2018 heeft de huurster aan de verhuurder kenbaar gemaakt dat zij de huurovereenkomst niet langer wilde voortzetten. Partijen zijn daarna met elkaar in overleg getreden over de beëindiging van de huurovereenkomst en de vergoeding voor waardevermeerdering van het pand, zoals bepaald in art. 8 van de huurovereenkomst.
Partijen hebben op 17 augustus 2018 een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin is vastgelegd dat de huurovereenkomst per 1 februari 2019 zal eindigen en dat, als sprake zal zijn van een waardevermeerdering, de verhuurder het bedrag van die waardevermeerdering uiterlijk 1 maart 2019 aan de huurster zal voldoen.
Op 12 november 2018 hebben de makelaar voor verhuurder en de makelaar voor huurster (hierna ook gezamenlijk: de taxateurs) het “Meerwaardeadviesrapport” (hierna: het bindend advies) uitgebracht en de waardevermeerdering bepaald op een bedrag van € 260.000.
Op 19 december 2018 stuurt de huurster de factuur voor het bedrag van de waardevermeerdering vermeerderd met btw aan de verhuurder, te weten voor een bedrag van € 314.600. De verhuurder is het daarmee niet eens. Hij roept de vernietiging in van het bindend advies.
De verhuurder voert aan dat partijen zijn overeengekomen dat slechts de eventuele restwaarde na afschrijving van de investeringen van de huurster zou worden vergoed. Hij legt aan deze stelling ten grondslag dat partijen dit mondeling, in het bijzijn van zijn echtgenote, ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst hebben afgesproken en dat de huurster deze afspraak in de huurovereenkomst zou opnemen. De huurster vordert op haar beurt nakoming van de vaststellingsovereenkomst c.q. de betaling van de waardevermeerdering.
Oordelen van de kantonrechter en het hof
De kantonrechter heeft de vordering van de huurster in conventie toegewezen en de vordering van de verhuurder in reconventie afgewezen.
Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd (ECLI:NL:GHARL:2021:11656). Volgens het hof vindt de uitleg die de verhuurder verdedigt geen steun in de tekst van de vaststellingsovereenkomst en is het beginsel van hoor en wederhoor ook niet geschonden bij de totstandkoming van het bindend advies. De verhuurder gaat in cassatie.
Hoge Raad: uitleg van een vaststellingsovereenkomst
De verhuurder klaagt in cassatie ten eerste over de wijze waarop het hof (in rov. 5.3.4-5.3.6) de vaststellingsovereenkomst heeft uitgelegd. Daarbij had het hof de stelling van de verhuurder verworpen, dat partijen zijn overeengekomen dat bij het einde van de huurovereenkomst slechts de restwaarde na afschrijving van de investeringen door de huurder voor vergoeding in aanmerking komt. De verhuurder voert bij de Hoge Raad aan dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat voor de uitleg van de vaststellingsovereenkomst niet van (voldoende) betekenis is de mondelinge afspraak die volgens de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst is gemaakt over de vergoeding van de waardevermeerdering.
De Hoge Raad vindt die klacht gegrond. Het hof heeft volgens de Hoge Raad miskend dat op grond van de Haviltex-maatstaf voor de uitleg van de vaststellingsovereenkomst – die ziet op onzekerheid of een geschil over de huurovereenkomst – niet alleen omstandigheden rondom die vaststellingsovereenkomst relevant kunnen zijn, maar ook omstandigheden die betrekking hebben op de huurovereenkomst (rov. 3.2). Om die reden had het hof ook het bewijsaanbod van de verhuurder (om zijn echtgenote te doen horen over de totstandkoming van de huurovereenkomst) niet mogen passeren (rov. 3.3).
Hoge Raad: aantasting van de bindende kracht van een bindend advies
De verhuurder klaagt in cassatie op de tweede plaats tegen het oordeel van het hof in rov. 5.4.6-5.4.7 dat de bindende kracht van het door de taxateurs gegeven advies niet kan worden aangetast. Volgens de verhuurder heeft het hof de aard van de aan de taxateurs gegeven opdracht en de daarmee gepaard gaande verplichting van de taxateurs tot een onafhankelijke opstelling jegens hun opdrachtgevers miskend. Verder klaagt de verhuurder dat het hof heeft miskend dat de taxateurs verantwoordelijk zijn voor de (wijze van) totstandkoming van het bindend advies en dat zij ervoor moeten zorgen dat daarbij hoor en wederhoor worden toegepast.
De Hoge Raad vindt ook die klacht gegrond. De Hoge Raad zet in een aantal interessante overwegingen uiteen welke positie deskundigen/adviseurs die een bindend advies maken innemen tegenover hun opdrachtgevers, wanneer een opdrachtgever de bindende kracht van het advies kan aantasten en hoe de betreffende deskundigen/adviseurs hoor en wederhoor moeten betrachten (rov. 3.5-3.7):
“In deze zaak gaat het om een door deskundigen uitgebracht bindend advies in het kader van een tussen hun opdrachtgevers, [de verhuurder] en [de huurster], gesloten vaststellingsovereenkomst. In de rechtsverhouding tussen [de verhuurder] en [de huurster] geldt dat zij ingevolge art. 7:904 lid 1 BW de bindende kracht van het advies kunnen aantasten indien gebondenheid hieraan in verband met inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Deze strikte maatstaf brengt mee dat een partij bij een bindend advies niet elke onjuistheid in het advies kan inroepen teneinde de bindende kracht daarvan aan te tasten, doch zulks slechts hierop kan gronden dat het advies uit hoofde van zijn inhoud of wijze van totstandkoming zo zeer indruist tegen redelijkheid en billijkheid dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat zij aan dit advies zou kunnen worden gehouden. Alleen ernstige gebreken kunnen meebrengen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is de wederpartij te houden aan de door een bindend adviseur in opdracht van partijen gegeven beslissing. Indien bij de totstandkoming van een bindend advies procedurele fouten zijn gemaakt, is voor de beantwoording van de vraag of een partij haar wederpartij aan een bindend advies mag houden, mede van belang of, en zo ja in welke mate, door de procedurefout nadeel aan de wederpartij is toegebracht.
De aard van een opdracht als de onderhavige, waarmee wordt beoogd dat de opdrachtnemers aan de hand van hun expertise tot een gezamenlijke vaststelling komen van de te vergoeden waardevermeerdering, verplicht de bindend adviseurs tot een onafhankelijke opstelling jegens hun opdrachtgevers. De bindend adviseurs hebben bij de uitvoering van hun opdracht rekening te houden met de belangen van alle opdrachtgevers. Behoudens andersluidende afspraken brengt de aard van een dergelijke opdracht, gelet op de bij de uitvoering daarvan te maken keuzes en feitelijke beoordelingen, die tot een groot verschil in uitkomst kunnen leiden, in beginsel ook mee dat hoor en wederhoor moeten worden toegepast.
Het hof heeft in rov. 5.4.6-5.4.7 het vorenstaande miskend. De van de bindend adviseurs te vergen onafhankelijke opstelling brengt mee dat de opdrachtgevers gelijkelijk al dan niet de gelegenheid moeten krijgen om te reageren op een concept-rapport. Hoor en wederhoor eisen verder in beginsel dat de andere opdrachtgever(s) in de gelegenheid worden gesteld te reageren op door één van hen aan de bindend adviseurs verstrekte gegevens. Aan de verplichting van de bindend adviseurs om het beginsel van hoor en wederhoor in acht te nemen, doet niet af hetgeen het hof overweegt over de mogelijkheid van [de verhuurder] om zelf contact op te nemen of gegevens aan te dragen. Onderdeel 2 is dus gegrond.”
De Hoge Raad vernietigt en verwijst naar het hof Den Bosch.
