HR 15 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3141 (Staat/X)
Wanneer de economische eigendom van een onteigend perceel is overgedragen, maar het de juridische eigenaar is die op het onteigende een bedrijf uitoefent, kan de juridische eigenaar recht hebben op vergoeding van de schade die hij als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening lijdt. Het uitgangspunt is dat schadevergoeding van bijkomende schade in verband met de bedrijfsuitoefening op het onteigende, op haar plaats is als dat ook zo zou zijn geweest als er geen sprake was geweest van economische eigendomsoverdracht van de onroerende zaak.
Achtergrond
In deze zaak werd de schadeloosstelling vastgesteld voor de onteigening van een perceelgedeelte in de gemeente Haarlemmermeer. Dit was bij vonnis van december 2013 onteigend voor de omlegging van de Rijksweg A9 bij het knooppunt Badhoevedorp. De gronden waren gelegen in de zogeheten Schipholdriehoek. Projectontwikkelaars die vanwege de strategische ligging nabij Schiphol hoge verwachtingen hadden van dit gebied, hebben in het verleden voor hoge prijzen de economische eigendom van deze agrarische gronden verworven.
Dat was ook in dit geval gebeurd. Het perceel is door de juridische eigenaar verkocht in 1991 en in 1993 is de economische eigendom aan Landvision overgedragen tegen betaling van de koopsom en onder toekenning van een voortgezet gebruiksrecht aan de juridische eigenaar. Dat voortgezette gebruiksrecht eindigt zodra de bestemming van het perceel in een andere dan de agrarische bestemming wijzigt en de economische eigenaar het gekochte conform de gewijzigde bestemming wil (doen) gebruiken.
Tot het moment van de onteigening, twintig jaar na de overdracht aan Landvision, gebruikte de juridische eigenaar het perceelgedeelte nog in zijn agrarische bedrijf. De deskundigen en de rechtbank oordeelden dat aan eiser tot cassatie, de juridische eigenaar, geen vergoeding van de door de onteigening veroorzaakte schade toekomst, omdat hij anders feitelijk twee keer schadeloos zou worden gesteld voor de vervreemding van het perceel.
Economische eigendom in het onteigeningsrecht
Op grond van art. 40 Onteigeningswet komt de eigenaar een volledige vergoeding toe voor de schade die hij door de onteigening lijdt. In de artikelen 3 en 4 Ow staat omschreven welke belanghebbenden tussen mogen komen: de economische eigenaar staat daar niet bij. De Hoge Raad bepaalde echter in HR 10 augustus 1995, NJ 1996/614 dat de economische eigenaar die ten opzichte van de onteigende zaak een positie inneemt die vergelijkbaar is aan de positie van een juridische eigenaar die de onteigende zaak voor eigen doeleinden aanwendt, zijn schade door de onteigening via de juridische eigenaar vergoed krijgt. In HR 28 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9104 oordeelde de Hoge Raad dat ook bijkomende schade van de economische eigenaar vergoed wordt.
In deze zaak kon de economische eigenaar dus (via de juridische eigenaar) aanspraak maken op de vergoeding voor de werkelijke waarde van het onteigende. Daarnaast maakte echter de juridische eigenaar aanspraak op vergoeding van bijkomende schadeposten, omdat hij het gebruiksrecht van het onteigende verloor.
Juridische eigenaar die bedrijf uitoefent kan aanspraak maken op vergoeding bijkomende schade
De Hoge Raad vernietigt de beslissing van de rechtbank, contrair aan de conclusie van Advocaat-generaal Valk. De schade die de juridische eigenaar lijdt in verband met zijn bedrijfsuitoefening op het onteigende moet worden vergoed voor zover dat ook het geval zou zijn geweest indien geen sprake was geweest van economische eigendomsoverdracht. De Hoge Raad vindt daarbij van belang dat de onteigenaar niet in een nadeliger positie verkeert dan zonder de economische eigendomsoverdracht het geval zou zijn.
De Hoge Raad geeft daarbij een aantal handreikingen om te bepalen welke schadeposten niet binnen deze criteria vallen. Financieringslasten in verband met de aankoop van een vervangende bedrijfslocatie komen slechts voor vergoeding in aanmerking voor zover deze moeten worden aangegaan voor het gedeelte van de aankoopsom dat boven het bedrag van de ontvangen schadeloosstelling voor de werkelijke waarde uit gaat. Dat die vergoeding moet worden afgedragen aan de economische eigenaar is immers een gevolg van de overdracht van de economische eigendom en niet van de onteigening.
De omstandigheid dat de juridische eigenaar het gebruik van de onroerende zaak om niet of tegen een geringe vergoeding heeft mogen voortzetten, geeft daarnaast op zichzelf geen aanspraak op een schadeloosstelling voor een hogere gebruiksvergoeding die hij voor een vervangende bedrijfslocatie moet betalen. Deze komt slechts voor vergoeding in aanmerking voor zover deze uitgaat boven het bedrag dat naar objectieve maatstaven een geëigende gebruiksvergoeding voor het onteigende zou zijn geweest.
Ontvankelijkheid
Namens de juridische eigenaar is tweemaal cassatieberoep ingesteld tegen hetzelfde vonnis. In het eerste cassatieberoep, ingesteld samen met de hypotheekhouder, stonden de belangen centraal van de economische eigenaar, die zijn schadevergoeding via de juridische eigenaar krijgt. De Staat heeft de vraag opgeworpen of de juridische eigenaar in het onderhavige (tweede) cassatieberoep ontvankelijk is. De Hoge Raad oordeelt in lijn met zijn eerdere uitspraak, HR 25 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:505 (besproken in CB 2016-61), waar over het tweemaal instellen van hoger beroep werd beslist: een eiser moet ambtshalve niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn tweede cassatieberoep als het instellen daarvan in de gegeven omstandigheden in strijd komt met de eisen van een goede procesorde of als de behandeling van dat beroep niet valt te verenigen met een beslissing die inmiddels is gegeven in het eerder ingestelde cassatieberoep. Omdat er volgens de Hoge Raad in dit geval geen gevaar is voor tegenstrijdige beslissingen in de twee cassatieberoepen en dat als verklaring voor de splitsing is gegeven dat op voorhand niet is uit te sluiten dat de belangen van de juridische en de economische eigenaar tegengesteld zijn, is er geen aanleiding voor toepassing van een van deze gronden voor niet-ontvankelijkheid.
De Staat is in cassatie bijgestaan door Martijn Scheltema en Saskia Bouwman.
